房价如葱的时代，真的来了！

2017年，当马云说出未来房价如葱时，台下哄堂大笑，那时候楼市正火，没人把这话当真。

八年后的今天，鹤岗、阜新几万块一套房已成现实，深圳上海房价缩水30%，北京五环外新房挂牌量激增，当年被当作玩笑的话，正在变成我们每天面对的现实。

走进2025年下半年，楼市转向的迹象越来越明显。那些等着房价反弹的人突然发现，市场规则已经彻底改变，而此刻，两类人正站在命运的十字路口，必须马上作出选择。

01 预言成真，楼市逻辑彻底颠覆

马云的预言不是凭空而来，他当时看到三个关键变化：供需关系逆转、政策红利消失、消费观念转变。

如今数据摆在眼前，全国城镇家庭户均住房1.5套，41.5%的家庭拥有两套以上住房。00后比90后少了4700万人，90后又比80后少了1172万人，房子越来越多，接盘的人却越来越少。

还有政策转向，国家不再把房地产当“夜壶”，而是坚持“房住不炒”的定位。600万套保障房入市计划直接分流商品房需求，挤压房价空间。

02 五大转折，重塑2025年楼市新局

今年楼市正在经历历史性转折，五个变化尤为关键：

房企大洗牌已成定局，、碧桂园等巨头接连暴雷，中小企业批量退出市场，4.4万亿商品房收储计划让大量库存转为保障房，开发商的日子更难过了。

购房逻辑彻底反转，全国百城二手房挂牌量突破300万套，90后购房意愿降至冰点，一位年轻人的话很典型，宁可租房十年，也不接盘高价房，市场完全变成买方市场。

期房时代终结，烂尾楼教训下，现房销售正逐步取代期房，看得到摸得着的房子，正在成为新常态。

智能住宅崛起，好房子政策落地后，购房者不再只看地段，更关注居住体验，那些老破小加速贬值，智能化的次新房反而成了硬通货。

房产回归居住本质，一位深圳买家去年600万购入的房产，如今账面亏损10%，房子的金融属性正在快速消退。

03 新政频出，一线城市再次松绑

就在上周，北京扔出重磅炸弹，五环外取消限购，公积金贷款额度大幅提升，京籍家庭买五环外房子不再限制套数，单身和已婚一视同仁。

公积金二套房贷款额度从60万提到100万，缴存一年可贷额度从10万涨到15万，算笔账就明白变化有多大，买套360万的房，月供能省93元，30年利息少掏2.77万。

北京此举具有风向标意义，中信建投证券分析师竺劲指出，政策核心是“止跌回稳”，预计深圳、上海等城市很快会跟进优化。

04 十字路口：两类人必须马上抉择

刚需购房者，可以进场，但要谨慎选择，对真正需要房子住的人，现在确实是好时机，房价回落，政策支持力度空前，选择余地大。

但买什么很关键，伪学区房、远郊大盘、人口流失城市的新区，这些房子都不能碰。

专业人士建议记住七个字：买新、买中、不买四，即优选新房，选择100-120平中等户型和中楼层，避开老破大、远郊盘、设备层和临街房。

多套房持有者，到了重新洗牌的时刻，如果你手里攥着多套房产，现在必须做减法了。房产税试点扩大只是时间问题，持房成本将直线上升，很多投资客已经在降价抛售解套。

三四线城市的投资房、老破小学区房、郊区大户型，中金公司分析指出，三四线城市预计跌幅达30%-40%，部分人口外流严重地区谈拐点没意义。

05 新规下，房子终究要回归本质

站在2025年中的节点，我们必须清醒认识到，那个闭眼买房都能赚钱的时代，一去不复返了。

马云当年的警告正在变成现实，他在2017年就直言：过去8年房价大幅上涨，未来8年最便宜的就是房子，现在看，这简直是神预言。

但换个角度看，当房子卸下金融属性回归居住本质，真正需要房子住的人，反而可能等到近十年来最实在的价格。